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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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土地財政依賴度回升房地產市場行情有變

但是，如果貨幣信貸開始放松放水，大舉流向房地產領域，那麼，房價很可能報復性反彈，目前形成的好局面將付諸東流、前功盡棄。房地產泡沫將被繼續吹大，土地市場將再度火爆，房價將再次野馬般上漲。那麼，中國經濟也可能再度面臨挑戰。

2013年地方政府性基金收入決算表顯示，土地出讓金收入決算數為39073億元，是預算數的152.6%。地方政府的土地出讓金收入再創歷史之最。

地方政府取消限購救樓市可能會出現兩種截然不同的效應：一種是放松限購後樓市回暖，房價重新暴漲，交易量大幅度回升，地王出現，達到瞭地方政府想要三大奶酪的目的。另一種是政府放松限購給市場釋放的是樓市到瞭最危險時刻的信號，反而造成市場恐慌情緒加重，促使房價下跌甚至暴跌，出現與政府救市相反的效應。

地方政府紛紛取消限購政策救樓市的目的何在呢？無疑，樓市下滑，房價下跌動瞭地方政府三大奶酪：房地產稅收、土地財政和GDP政績。取消限購救樓市就是為瞭房地產稅收、土地財政和GDP政績。

餘豐慧(知名財經金融評論員)

今年以來，受房地產交易量大幅度下滑和房價下跌影響，上半年土地市場較為冷清：成交低迷，底價成交甚至流拍情況屢屢出現，這種局面已經威脅到地方土地財政收入。除此之外，經濟減速，稅收增長下滑；地方債風險凸顯，民間信用貸款信用貸款借款地方融資平臺籌資困難等因素，使得地方政府穩增長所需投入與投資資金來源矛盾凸顯出來。

有統計顯示，2013年地方政府國有土地使用權收入占地方財政收入比例達35%，若算上當年與土地及房產相關的5種稅收，這一比例將達46%。近一半的地方政府收入與土地相關，這意味著地借款契約書和小額現金借款要怎麼貸金額才會高方政府仍嚴重依賴土地財政。

筆者認為，目前隻要繼續卡死流動性不放松，貨幣信貸按照當前的操控節奏力度繼續下去，那麼，即使地方政府放松限購也無濟於事，也難抵擋房價繼續下跌、房地產持續低迷之大勢。濟南放松限購，市場熱度短暫回升；廈門放松限購後，出現瞭"地王"，隻是曇花一現，回光返照罷瞭。

對此，財政部的解釋是，土地出讓合同成交價款增加較多。同時，作為表明地方政府依賴土地財政的重要指標，2013年國有土地使用權出讓收入再創新高，突破4 萬億元，達到41266億元，同比增長約45%。其中，地方政府的土地出讓金收入占國有土地使用權出讓收入的95%。此外，地方政府國有土地使用權收入占地方財政收入比例從2011年的41%，降至2012年的27%後，於2013年又回升至35%。這意味著，地方政府對土地財政的依賴度再次回升。

目前市場機制正在恰到好處指揮樓市向著理性方向發展，正在恰到好處使得高房價泡沫開始消融。在目前房地產市場極度敏感期，最忌諱政府有形之手胡亂幹預和瞎揮舞。市場最需要有一個穩定的樓市政策預期。當然，如果要調整限購政策的話，也不能用全面放開的猛藥，而應該采取逐步放松的柔性政策。比如：將以戶籍為主的限購政策，修訂為以套數限購為主，即：非戶籍傢庭隻能購買一套房，非戶籍的常駐傢庭和戶籍傢庭可以購買兩套房等。

在此基礎上，地方政府可能找不到其他有效收入和投資來源，隻有仍在賣地生財上大做文章：繼續推高房價，才能拉動土地市場，增加賣地收入，支撐捉襟見肘的地方財政。而在地方政府無法掌控信貸大權的情況下，針對松綁或在取消限購上做文章也就不難理解。杭州蕭山、廣西南寧等先後取消限購政策。近日，濟南更是全面取消限購政策，取消戶籍限制，取消買房套數限制，任何人可在濟南隨便買房。據說，這一招效果挺靈，市場交易量有所回升。與此同時，市場又傳來廈門放開限購後再出"地王"的消息：7月13日，位於環東海域北部中心區的2014TP04地塊，經過116輪的激烈競拍，最終由保利(福建)房地產投資有限公司、恒利(香港)置業有限公司以33.88億元聯合競得，成交樓面價為10381.49元/平方米，溢價率為31.42%，晉升為同安新"地王"。

內容來自sina新聞

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-15/08424291575.shtml

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