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格沙童服城
不僅僅是經濟賬，事實上，格沙工業區背靠南海大道、緊鄰地鐵口，又有著緊鄰千燈湖片區的資源優勢，距離南海大道、廣州更是近在咫尺，可以說是禪南合作、廣佛同城的腹地，坐擁禪城、南海桂城兩地優質成熟的生活服務資源，它不僅僅是東升祖廟街道東部角落，更是從南海千燈湖向西僅僅幾公裡的輻射區域，如何激發其新的區位價值，也成為此次改造各界的期待所在。
?綠地中心第一座雙子塔主體結構將於今年封頂，星星廣場項目、天豐國際項目和萬科廣場等其他重點項目也正在重點建設推進。
他提出，祖廟街道的童裝企業，產業鏈上其實還是有過萬的企業，全市有69萬人在從事這個行業。"對於佛山童裝產業，政府應該給政策，不必給錢。即便不給土地，能不能進行整合？我們不會辜負大傢的期望，我們會努力整合。無牌廠全部整治，將有效資源和有效土地整合起來，整合出來就會有稅收增長點。祖廟其實有好多發展機會。"
"其實，祖廟街道的童裝企業還有百萬平方米之多的物業，格沙工業區這個產業'發源地'的22萬平方物業，僅占到瞭五分之一。"祖廟街道一位負責人坦言，格沙工業區的改造方式，與以往的"三舊"改造項目區別較大，"比如通過保留部分原來童服產業中的優質企業，保留產業鏈高附加值的環節，同時引進商務會展、廣告文化創意、產業孵化、電子商務等業態，延伸產業鏈，充實產業內涵，突出產業特色和主題。"
按照投資商北投區土地貸款率利試算表給出的時間表，預計6月底前，格沙童服城的改造項目整體設計就將出爐，年底前該片區的道路規劃整改將完成，並完成童服展覽中心和新聞發佈中心，明年底完成童服商業批發中心。
南方日報記者閻鋒
內容來自sina新聞
從城市空間頗為寬敞的桂城南海大道左轉幾十米，就進入瞭祖廟街道東升村，"格沙童服城"的簡易牌坊首先進入視線，三十年來，圍繞著童裝這個行業，格沙形成瞭獨具一格的城中村生態。現在，在佛山中心城區的新格局中，格沙工業區處於禪城區與南海區交界位置，是祖廟街道劃定的四大片區之一--東升片區的重要組成部分，亦是禪南合作主題下的核心位置。
"東升片區的童裝行業用瞭幾十年時間逐漸壯大起來，現在童裝行業的人才留在這裡，技術平臺留在這裡，可以說，這裡是有傳統積累的。"黃東強透露，"有人提出要不要改掉格沙這個詞，我們認為要堅決保留。"
工人對格沙有感情
"我們在招投標中，設立的租金起點和投資總額等標準的要求是比較高的，此外，也建立起瞭物業收益逐級增長機制。我這裡有一筆賬，現在經濟社僅僅是為瞭廠房和周邊的保潔，每年的支出就要兩百萬元上下，除此之外，每年的消防、治安問題都是頻頻出現，城市面貌和城市管理水平都不行，村裡為此付出瞭太多的管理成本。"黃東強認為，"引入物業公司，能夠提高對這一城市管理黑點的治安、消防等方面的管理水平。"
亮出"代表作"
■走訪
門外，幾位工人正盯著招工廣告看，一位工頭發現瞭，立刻熱情地將他們領進車間參觀。附近的宿舍區、生活區、桂樂新村散落著各種集市，商販們叫賣，整個場面很是熱鬧。不論是本地村民，還是童裝企業、工人，抑或是工業區內的各種食店、手機店、理發店等，他們的生活其實都離不開童裝產業。
留住"格沙"招牌改造也要搞產業
祖廟街道四大產業片區
?除瞭格沙工業區的此次提升改造外，集研究、銷售、展示、高端生產於一體的大型總部基地--海天總部基地項目，將會成為龍頭企業高端發展的標桿，該項目也將於今年底前正式動工。
季華片區
市委常委、禪城區委書記區邦敏則表態說：祖廟街道東升村拿瞭20多萬平方米的物業，作為一個試點，作為童服產業的研發會展交易中心，把低端工廠搬出去，春節前村民剛剛表決結束。順利的話，相信東升試點年底會有點東西看。
此間有業內人士分析說："沒有大拆大建，就不會出現拆建期間的租金空檔期，應該說村民的租金收益是不會有斷檔的，並且今後的收益會平穩上升。在租賃合同到期後，物業將無償返還給各個經濟社，應該說是一個長短結合的模式。"
?位於高基街南側的華強廣場項目，現在已進行圍蔽施工、開挖基坑瞭，這裡將成為佛山電子產業、LED產業以及動漫文化產業的區域總部基地，以及廣佛肇區域電子產品的總部基地，預計今年9月份開始銷售。
2014年2月，在禪城區"兩會"的祖廟分組討論上，又有童服行業代表搶嘜發言，在肯定瞭禪城區兩年來的變化後，同樣再次呼籲關註"環市童服"這個金字招牌。
"我們競得使用權後，祖廟街道多次組織我們與村裡進行溝通，其實經過三十年的發展，佛山童裝形成瞭無可比擬的產業優勢。"投資商方面向記者透露："佛山童裝也面臨著眾多制造業所面臨的共同難題--成本上漲過快，市場需求瓶頸以及產品的同質化嚴重等。我們相信，改造後的格沙童裝城將會以一個全新的面貌呈現的。"
在格沙這個"鐵打的營盤"裡，工人們對格沙的感情同樣是溢於言表。"現在招工難的多瞭，還記得十多年前，我們這些工人都是大批大批地在這裡務工，下班後廠門前經常被人流堵得水泄不通。"談及對於格沙的感情，一位制衣廠女工這樣告訴記者："我在格沙打拼瞭這麼多年，這裡也是我事業起步的地方，如今已經在這裡安傢落戶，並且越來越熟悉喜歡這裡，下一步，我還會在這裡堅守。"
根據祖廟街道產業的總體規劃，轄區分為城北片區、季華片區、老城片區以及東升片區四大產業發展片區。此次東升片區格沙工業區啟動提升改造後，祖廟街道四大片區均已拿出"代表作"，目前各大項目正在有序推進中。
此外，在開發模式上，項目以物業租賃而非土地收儲、或者原有物業改建而非大拆大建的方式，保留優質企業以及高附加值環節，而非重新引入新產業的方式進行改造，這樣做效率是比較高的，進展會比較快，容易被村民們所接受。"這些新模式的背後，格沙工業區這個項目如何改，改得好不好，將會成為一個示范，因為這個行業很多人都在觀望，同樣，這一模式也將為祖廟街道的其他村舊廠房、舊物業改造積累經驗，很多村民也在觀摩。"
上世紀80年代初，很多人從全國各地遷入格沙，他們在這裡執著打拼十多年。之後做代工生產，歷經30年的發展，終於擁有瞭品牌。"15年前，我從東北來到格沙，當時改革開放形勢很好，佛山作為沿海城市，政策也不錯，我就決定在這裡落地發展瞭。回想起當時的情景，真是很難忘。"一位制衣廠老板告訴記者，在他的記憶中，那時的格沙還是很多田地、雜草遍地，作為南海桂城南北向主幹道南海大道才剛剛通車，紅綠燈都沒有裝好，"我們算是這裡比較早的一批開拓者瞭，是看著格沙一步步發展起來的，對格沙真的很親切。當時我們企業和生產隊和村民的關系真可以用水乳交融來形容，生產隊每隔一段時間還請我們企業聚聚吃個飯，大傢關系十分和諧，相處十分融洽。"
2008年金融危機時期，盡管當時佛山有不少服裝企業倒閉或者內遷，但是格沙的制衣企將軍區二胎房貸業似乎所受影響並不大。"當時雖然國際環境下外銷份額減小，但生意並沒有很難做，因為買賣方信譽都很高，沒外單的時候我們還積極地轉而開拓內銷市場，國傢的調控政策也很好地拉大瞭內需，再有當時人民幣並沒有貶值，我們的產品不會滯銷。"不過，歷經大浪淘沙，這個產業正逐步從分散走向集中，逐步形成瞭一些品牌占有的市場份額不斷擴大，小企業的市場份額則在逐步縮小，部分企業也逐步完成瞭生產線的內遷。
"可能選擇這種土地流轉方式，我們獲得的收益不是最大的，但一定是最平穩的，在集體土地和物業所有權不發生變更的情況下，村民獲得的收益將是很穩定的。"這是黃東強的一個判斷。值得註意的是，此次格沙工業區改造，首次采用將土地使用權和地面物業整體進行出租的方式，而非禪城"三舊"改造中經常出現的土地整體收儲模式。具體來講，改造采用對物業進行改造改建的方式，而非大拆大建的方式，保留優質企業以及高附加值環節，而非重新引入新產業的方式進行改造。
土地流轉新方式整體出租40年
■關註
5月15日10點，從車水馬龍的南海大道進入格沙工業區，工業區小巷子兩旁的各種小作坊制衣廠、小食店林立，多名女工正匆匆往來於熙熙攘攘的人群中，不一會兒，她們就來到瞭各自的廠門口，廠房車間不時傳來陣陣密集的針織聲，幾輛拉著佈料的貨車從狹小的巷道緩緩駛過。一傢小作坊制衣廠內，幾名女工正在加緊趕制童服。
城北片區華南金谷項目
?於2013年9月3日完成上市交易，今年5月臨時銷售中心建成以來，目前已有超過400人完成購買登記。城北汽配交易中心項目以及城北食品交易中心項目都在積極推進中。
老城片區
此前，由於土地、物業過於分散造成的可持續發展的瓶頸，一直制約著這一片區的發展。有業內人士直言，該村幾個經濟社在發展中，出現瞭寸土必爭、互不相讓的情況，尤其是涉及到一些利益交叉點時，更是難以抱團發展，直接阻礙瞭這一片區的整體規劃和轉型升級。"此次選擇整體出租的流轉方式，就是要破解這一問題。"
22萬平方米物業由投資商租賃後，首期租金就會在2013年租金水平的基礎上有所增加，並且該片區今後所有管理成本費用將由投資商承擔，經濟社減少成本支出無形中又增加收入，粗略估算，計算首期的租金收入以及成本的轉移，東升村所涉及改造的四個經濟社的收入預計每年增收792萬元。
"環市童服"發源地進入改造時間 首創整體出租
東升片區
此次對格沙工業區這一具有標志性意義的童裝產業聚集區進行提升改造，涉及東升村屬下四個經濟社約22萬平方米的物業，"格沙這個佛山童裝的金字招牌，一定要保住。"在東升村村委書記黃東強的記憶中，格沙一帶以前是農田，上世紀80年代，這裡出現瞭佛山最大的一傢童裝廠，童服廠為佛山留下瞭一大批技術人才。正是這批人，此後三十年都駐守在格沙這個片區，各處開花，中小企業遍佈，即使是2008年金融危機、即使是在產業外遷的步伐下，這些企業都牢牢紮根在格沙。但在格沙工業區內童服行業依舊繁榮的背後，臟亂差的生產經營環境一直為人們所詬病，走進東升村村委會，首先進入記者視線的就是左手邊的消防設備，城市管理壓力大，消防治安等隱患壓力高懸。
"不辜負大傢期望，我們會努力整合！"
■聲音
盡管格沙隻是村一級的工業園區，但有心人會註意到，佛山童裝"青蛙王子"、"卡爾菲特"等知名童裝的生產地址，都會出現"格沙"這二字。上世紀80年代，格沙首先成為佛山童裝的重要生產基地，帶動起周邊片區的經濟繁榮。在一位童裝老板的記憶中，"當時先是由村級工業園，然後是發展出鎮級的工業區，環市童服的產業聚集效應就逐漸顯現出來瞭。"直至今日，格沙這片舊廠房中還有200多傢童裝生產企業聚集在此。
按照投資商的計劃，將會通過線上線下渠道定期舉辦童裝行業產品發佈會、品牌展覽會等，全力宣傳打造格沙童裝城區域品牌，引導優質企業做大做強，進一步擴大格沙童裝在國內外的影響力。
在環市童裝產業轉型升級的步伐中，記者註意到這樣一個細節，每年的"兩會"上，來自童裝行業的代表都會提出，"環市童裝"這個大的品牌下，其實企業傢們抱團留守的意願非常強烈，他們希望在禪城找到向產業鏈上遊轉型的發展空間。
2013年1月17日，在禪城"兩會"祖廟分組的討論上，"青蛙王子"品牌的負責人就搶嘜發言，他說："我是盧良添，是一位來自祖廟的基層代表，我對政府工作報告、人大工作報告體會很深。"他話鋒一轉說，"但是我還是要提幾點建議。佛山禪城在城市提升、總部建設上的大方向是正確的，但我覺得禪城的發展特別是祖廟的發展離不開工業，比如祖廟商圈裡的大型國有企業有500多傢，除瞭發展總部經濟，吸引國際先進產業外，不要將佛山傳統企業一刀斬，佛山的發展一直以工業為主，一定要既抓商業，又要靠工業。禪城建再多的總部大樓，沒有人氣是不行的。"
"我們競得格沙工業區地上建築物以及集體用地40年的使用權，總投資改造金額不少於5億元，其中首年投資改造不少於6000萬元，將以格沙工業區的原有建築為基礎，對生產環境、基礎設施等進行升級改造，優化功能分區，將其打造成為集現代生產、展銷、辦公與商業休閑於一體的城市綜合體。"投資商佛山市聚薈有限公司負責人在發佈會上表示。
改造前繁忙依舊
上世紀80年代"環市童服"發源地的東升片區格沙工業區，即將進入改造時間。禪城區祖廟街道近日召開新聞通氣會，格沙工業區所屬的祖廟街道東升村四個經濟社，通過公開招標形式，引入投資商對工業區22萬平方米的物業進行改造。既保住"格沙"這個環市童服的招牌、向產業鏈兩端延伸，又發揮出這個片區所在的禪南核心區位的優勢，是此番改造的重點思路。
祖廟街道負責人計算瞭這樣一筆賬："按照建設總投資額，每平方米的建築面積都將投入2500元的改造成本，應該說，這樣的改造力度是有保障的，這種模式將會實現區域增值，物業增值，村民受益和企業增收的多贏。"
實習生萬見通訊員李宗胤
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-20/14064153716.shtml
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